Som nogen måske allerede ved, så lejede jeg min lejlighed i Odense ud, da vi to “partners in crime” flyttede sammen ude på landet.
Det er snart tre år siden, og nu står vi over for at skulle finde den tredje lejer. Hvilket er frustrerende. Vi havde håbet at begge de tidligere lejere ville blive boende længere. Det var også det, vi havde fået indtryk af, at de ville.
Ikke at jeg vil brokke mig. De har trods alt holdt lejligheden i fin stand. Det kunne have været meget værre. 😏
Men hver gang en lejer fraflytter begynder jeg at spekulere på, hvorvidt det overhovedet er umagen værd at beholde lejligheden. Om det ikke bedre kan betale sig at sælge?
De tanker har jeg opsummeret her, for dem der måske står i en lignende situation, eller som overvejer at investere i en udlejningsejendom selv.
Fordele
Ja, den helt store fordel er jo, at hvis man vel og mærke har tænkt sig grundigt om, og købt noget der kan lejes ud til en højere pris end de månedlige afdrag på lånet, så har man egentlig fået stedet gratis. Det er ikke én selv der betaler afdragene – lånet forsvinder bare lige så stille af sig selv.
Derudover kan man selvfølgelig håbe på, at ejendommen stiger i værdi over tid, men jeg vil gerne anføre at den strategi kun er nogenlunde sikker på langt sigt. På kort sigt svinger prisen på ejendomme med konjunkturer og forventninger – og derudover har ejendomsmæglernes pris ikke altid noget som helst at gøre med en ejendoms værdi. Hvis man derimod køber en ejendom med henblik på at have den i mere end 20 år – ja, så har man en noget større sandsynlighed for at kunne sælge den med fortjeneste.
Bemærk dog at overskuddet fra salget af en udlejningsejendom kun er skattefrit, hvis du selv har boet i ejendommen. Hvilket jeg gjorde i lejligheden indtil jeg fandt sammen med Jonny. Det var hele tiden meningen at jeg selv skulle bo der, og den var egentlig købt med dét formål for øje.
Og det bringer mig til en anden potentiel fordel: Du får et hus / en lejlighed / et sommerhus “forærende” ved at leje det ud, som er betalt af når du bliver gammel. Uden at du selv har skullet gøre noget for det. Jeg har hele tiden i baghovedet, at hvis jeg ikke sælger lejligheden inden, så kan jeg jo altid sælge huset i stedet og flytte tilbage til lejligheden, når jeg bliver for gammel til at kunne holde den store grund herude.
Det giver alt andet lige noget mere fleksibilitet at have de valgmuligheder.
Og hvis man har fundet nogle gode lejere, som jeg for eksempel har været heldig med, som holder stedet i ordentlig stand, så skal man heller ikke bekymre sig synderligt om vedligehold.
Ulemper
I forhold til vedligehold er man dog som ejer stadig ansvarlig. Man kan ganske vist “overlade” ansvaret for eksempelvis det indvendige vedligehold til lejeren i lejekontrakten. Men hvis de ikke holder stedet ordentligt er det i sidste ende stadig én selv der står med regningen. Det er værd at erindre, at uanset hvor galt det står til, så er det stadig din ejendom og ikke lejerens. De lægger et depositum, og hvis de derefter misligholder stedet i årevis, så rækker de par tusind kroner bare ingen steder. Du står selv med regningen!
Og så er der jo selve “problemet” med at finde lejere. Hvilket indtil videre ikke har været det store problem for mig, eftersom lejligheden er i Odense som er en studieby. Men hvis det eksempelvis er et hus på landet, så kan man ikke regne med at der er lige så mange om buddet.
Derudover kan det betale sig at være kræsen med, hvem man vil leje ud til. Det er jeg. Jeg viser lejligheden frem til mange, men der er som regel kun en to-tre stykker jeg ville vælge at leje den ud til. Det skal være en ansvarlig person, der holder stedet pænt og selv kan klare mindre problemer i hverdagen (som at skifte en pære og lignende), og som ønsker at blive boende i længere tid. Indtil nu har jeg ramt rigtigt på alle punkter undtagen det sidste.
Og når lejeren fraflytter skal man selvfølgelig male, og eventuelt slibe gulve (hvilket er dyrt). Det går der noget tid med. Medmindre man hyrer en maler, hvilket typisk overstiger lejerens depositum.
Alt i alt
Hvis man køber til en rimelig pris, og kan leje ud for mere end afdragene på lånet, så er det sandsynligvis en god investering.
Det kræver dog, at man finder nogle ordentlige lejere. Alt står og falder (efter min mening) med, hvor kræsen man er med at udvælge lejerne.
Hvis man rammer plet på de to punkter, så kan det ikke gå helt galt.
Dermed ikke sagt at jeg ikke ville være fristet til at sælge lejligheden hvis jeg blev tilbudt en rigtig god pris for den. Det ville jeg da. 😁
Men eftersom den “rigtig gode pris” nok vil være lettere at opnå efter en nyrenovering af køkken og bad, så går der nok lige et par år endnu før jeg genovervejer situationen for alvor. 😉
